1. 1. زمین و خاک به عنوان اساسی ترین

1. 1. عنصر حیات بشری و جایگاه تکوین و رشد گیاهان، موهبتی است الهی، که به رسم امانت به انسان سپرده شده است، تا با بهره برداری بهینه و حفاظت از آن قوام و نسل خویش و گیاهان و جانوران را تضمین نماید.

1. 1. حداقل هفتصد سال زمان لازم است تا یک سانتی متر مکعب خاک زراعی تشکیل شود.

1. 1. دستیابی به مهترین هدف وزارت جهاد کشاورزی یعنی امنیت غذایی، مستلزم تداوم بهره برداری از اراضی زراعی و باغی می باشد.

1. 1. به ازای هر هکتار زمین کشاورزی که از مدار تولید خارج می شود رقمی معادل هفت تا هشت تن از تولید محصولات کشاورزی کاسته می شود.

1. 1. 1. در مقابل هر دو الی سه هکتار زمین کشاورزی که از دست می رود حداقل یک اشتغال سالم در بخش کشاورزی حذف می شود، که برای جبران آن بایستی در سایر بخش ها سرمایه گذاری شود.

   

1. 1. عدالت یعنی هرچیزی جای خودش باشد، پس انجام فعالیت های کشاورزی بر روی اراضی کشاورزی و فعالیت های ساختمانی و شهرسازی بر روی اراضی غیر کشاورزی، عین عدالت است.

1. 1. در اکثر مناطق می توان شهر و خانه ساخت ولی همه جا نمی توان کشاورزی کرد.

1. 1. رشته دانشگاهی بعنوان رشتۀ « برنامه ریزی آمایش سرزمین(land use planning)» در کشورهای توسعه یافته دارای جایگاه با اهمیتی در بین رشته های دانشگاهی بوده و در کشورما با وجود این همه رشته های دانشگاهی، فقدان رشته مذکور مشکلات جبران ناپذیری را در برنامه ریزی های توسعه ایجاد نموده است.

1. 1. در بیشتر شهرهای کشور تنها پنج درصد از اراضی دارای پتانسیل کشاورزی می باشند.

1. 1. الگوی توسعه در ارتفاع به جای گسترش شهرها در سطح می تواند نقش مهمی در کاهش هزینه های مدیریت شهری(ایجاد خدمات زیر بنائی، امنیت و نگهداری) و همچنین حفظ اراضی کشاورزی داشته باشد.

1. 1. براساس مادۀ ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن، هرگونه نقل و انتقال و واگذاری زمین به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی برای امر مسکن در خارج محدوده شهرها ممنوع می باشد.

1. 1. به استناد مادۀ ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، تفکیک، افراز و تقسیم اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی و یا افرازی مجاز نخواهد بود، برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلا مانع است.

1. 1. به موجب تبصرۀ ۳ مادۀ ۱ قانون: ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیات ها و مراجع مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها و تغییر کاربری آنها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمان جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر سازمان مذکور را اعمال نمایند.

1. 1. به موجب مادۀ ۲ قانون در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می شود هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد، که به عوارض «مادۀ ۲» معروف است.

1. 1. به موجب مادۀ ۹ قانون؛ به منظور حمایت از تداوم کاربری اراضی زراعی و باغ ها واقع در محدودۀ قانونی شهرها و شهرک ها که در طرح های جامع و تفصیلی دارای کاربری کشاورزی می باشند، دولت و شهرداری ها موظفند تسهیلات وخدمات شهری را مطابق تعرفه فضای سبز شهرداری ها در اختیار مالکان اراضی مذکور قرار دهند.

1. 1. به موجب مادۀ ۸ قانون: صدور مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیر بنائی مانند: آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاه ذیربط در اراضی زراعی و باغ ها(موضوع مادۀ یک این قانون) توسط استانداری و شهرداری ها و سایر مراجع ذیربط صرفاً پس از تأیید«کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک» این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد.

1. 1. به موجب بند ۱ دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری مجاز: برداشت یا افزایش شن و ماسه، ایجاد بنا و تأسیسات، خاکبرداری، گودبرداری، احداث کوره های آجر و گچ، پی کنی، دیوار کشی اراضی، دپوی زباله و نخاله های ساختمانی و ضایعات فلزی، ایجاد سکونت گاه موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، دفن زباله های واحد صنعتی، رها کردن پساب واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله گذاری، عبور شبکه های برق، انتقال تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق، مخلوط ریزی و شن ریزی، احداث راه آهن و فرودگاه، احداث پارک و فضای سبز، پیست ورزشی، استخر های ذخیره آب غیر کشاورزی، احداث پارکینگ، محوطه سازی(شامل سنگفروش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)، صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصرۀ ۴ فوق الذکر، صنایع دستی، طرح های خدمات عمومی، طرح های تملک دارائی های سرمایه ای در صورت عدم اخذ مجوز از کمیسیون تبصرۀ ۱ مادۀ ۱ یا موفقیت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان در رابطه با فعالیت های تبصرۀ ۴ الحاقی به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد.

1. 1. به موجب مادۀ ۱۰ قانون: هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب گردد، چنانچه بطور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک این قانون صورت پذیرد، جرم می باشد.

1. 1. به موجب مقررات مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: به منظور اجرای قانون و جلوگیری از هرگونه عملیات تغییرکاربری غیر مجاز در اراضی زراعی و باغ ها، مأمورین جهاد کشاورزی مکلفند ضمن بازدید از اراضی زراعی و باغ ها در صورت مشاهده هرگونه جرم ضمن توقف عملیات نسبت به تنظیم صورت جلسه اقدام نمایند.

1. 1. به موجب تبصرۀ ۱ مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مختلف جلوگیری نمایند.

1. 1. به استناد تصرۀ ۲ مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: مدیریت های جهاد کشاورزی مکلفند با توجه به صورتجلسه تنظیمی در اسرع وقت نسبت به طرح دعوی علیه مجرم یا مجرمین به مراجع قضایی اقدام، تا مراجع قضائی برابر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و نسبت به صدور حکم اقدام نمایند.

1. 1. به موجب مادۀ ۳ قانون: کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک این قانون اقدام به تغییر کاربری، نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تاسه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر مختلف بوده است محکوم خواهند شد.

1. 1. به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۱۰ قانون: مأمورین جهاد کشاورزی موظفند با حضور نیروی انتظامی و نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت مجلس رأساً به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

1. 1. به موجب مقررات مادۀ ۳ قانون: متخلفین در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

1. 1. به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون: هرکدام از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در صورت تکرار جرم علاوه بر جریمه مذکوربه انفصال دایم از خدمت دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد.

1. 1. سردفتران متخلف نیز به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به ۶ ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.

1. 1. دارندگان مجوز اعم از فعالیت های موضوع تبصرۀ ۴ الحاقی به مادۀ یک و یا آن دسته از طرح های که از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک مجوز تغییر کاربری دریافت نموده اند، مکلفند اراضی مورد نظر را منحصراً برای کاربری مورد تقاضا بهره برداری نمایند و استفاده از آن برای سایر کاربری ها بدون اخذ مجوز از سازمان های جهاد کشاورزی یا کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک ممنوع بوده و از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردند.

مبحث چهارم : حفظ اراضی زراعی و باغ ها
در این مبحث در دو گفتار، حفظ کاربری اراضی و باغ ها با توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی، ضمانت اجراهای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغ ها را مورد بررسی قرارر می دهیم.
گفتار اول:حفظ کاربری اراضی و باغ ها به توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی
اشاره به افزایش افزون جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها و استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، ازمهمترین عوامل گسترش فضای شهری محسوب گردیده و سبب گرایش متقاضیان زمین به سمت فضای سبز اطراف شهرها،خصوصاً اراضی زراعی و باغ ها می گردد. هر روز شاهد تغییرات بی رویه اراضی کشاورزی حاشیه شهرها بالاخص کلان شهرها و تبدیل آن به مناطق مسکونی و یا صنعتی هستیم. مسئولیت تأمین امنیت غذایی و حفظ محیط زیست انسانی موجب گردیده تا دولت از سالهای دور با تدوین قوانین مختلف در صدد جلوگیری از خرد شدن و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر آید. تشکیل شرکتهای سهامی زراعی، پرداخت تسهیلات بانکی در جهت احیاء قنوات و پوشش انهار و نهایتاً جرم انگاری تغییر کاربری بدون مجوز، از تدابیری است که مجموعاً دولت و نهاد قانونگذار برای حفظ اراضی زراعی و باغ ها پیش بینی نموده است.از مجموع ۱۶۴میلیون هکتار عرصه کشور،مساحت۲/۱۴ هکتار برابر ۹ درصد از آن را جنگل پوشانده و ۸۶ میلیون هکتار برابر ۵۴ درصد از آن را مراتع تشکیل می دهد، همچنین ۵/۲ میلیون هکتار از عرصه های کشور را بیشه زارها و دختچه ها، تشکیل داده اند. که قریب ۵/۱ درصد آن را شامل می گردد. و ۳۲ میلیون هکتار اراضی باقی مانده مقدار ۱۸ میلیون هکتار آن یعنی معادل ۱۱درصد از اراضی کشور بعنوان اراضی زراعی و باغ ها و مابقی آن را مناطق مسکونی تشکیل داده است.از نظر بافت جمعیتی قریب ۳۹ درصد جمعیت کشور در مناطق روستایی ساکن بوده و ۲۳ درصد از اشتغال کشور به بخش کشاورزی وابسته است، و با توجه به وابستگی شدید مردم روستا به کشاورزی، لذا حفظ و حمایت از این اراضی امری ضروری و انکار ناپذیر محسوب شده و هرگونه سهل انگار در این زمینه عواقب ناپسندی را بدنبال خواهد داشت.
در سالهای اخیر، پدیده ویلاسازی خصوصاً در مناطق ییلاقی شهرها از جمله موضوعاتی است که از شدت بیشتری برخوردار گردیده و موجبات نگرانی مسئولین منطقه را فراهم نموده است. هجوم افراد به مناطق ییلاقی و تبدیل اراضی کشاورزی برای ساخت و ساز ویلاهای تفریحی موجب گردیده تا اراضی زراعی و باغ ها این مناطق روز به روز کاهش یافته و اثرات جبران ناپذیری را بر جای گذارد.
گفتار دوم : ضمانت اجراهای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغ ها
به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، سردفتران متخلف به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.قلمرو جرم مطابق مادۀ یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم بهره برداری آن ها، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدودۀ شهرها و شهرک ها جزء در موارد ضروری ممنوع گردیده و تشخیص موارد ضروری تغییرکاربری درهر استان بر عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار قرار گرفته است. ازنظر این قانون، هرگونه اقدام که بنابر تشخیص وزارت جهاد کشاورزی مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی در اراضی زراعی و باغ ها گردد، تغییر کاربری محسوب شده و جرم قلمداد می گردد. و مرتکب مستوجب مجازات شناخته خواهد شد. بنابراین اولاً این قانون، اراضی خارج از محدودۀ قانونی شهرها، شهرک ها و روستاهای دارای طرح مصوب را شامل شده و اراضی داخل این مناطق از شمول این قانون مستثنی است.
ثانیاً اقداماتی نظیر ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه، خاکبرداری، گودبرداری، احداث کوره های آجر پزی، دیوار کشی، ایجاد سکونت های موقت، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق و بالاخره هر نوع اقدامی که مطابق نظر جهاد کشاورزی مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود و بدون مجوز از کمیسیون مربوطه صورت گیرد، تغییرکاربری محسوب شده و مرتکب تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد. البته چنانچه گفته شد در صورت ضرورت تغییر کاربری، متقاضیان اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست درخواست خود را به همراه مدارک مثبته همچون سند مالکیت، جواز تأسیس یا موافقت اصولی طرح ونقشه های اجرایی به کمیسیون مربوطه ارائه نمایند و کمیسیون پس از بررسیی موضوع، نظر خود را اعلام خواهد نمود. تصمیمات این کمیسیون قابل تجدیدنظر در کمیسیونی مرکب از وزیر جهادکشاورزی یا نماینده وی و معاونان وزارت خانه های مسکن و شهرسازی کشور و سازمان حفاظت محیط زیست خواهد بود. قابل ذکر است چنانچه این کمیسیونها با تقاضای تغییر کاربری موافقت نمایند، هشتاد درصد قیمت روز اراضی مورد تقاضا با احتساب ارزش زمین پس از تغییرکاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد.
مجازات ها، توجه خاص حکومت به امر کشاورزی و درک اهمیت آن درکلیه برنامه های اقتصادی و سیاسی کشور موجب گردیده، تا قانونگذار ضمانت اجرای شدیدی را برای متخلفین از این قانون در نظر بگیرد. مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و مصوب ۱۳۷۴، چنانچه شخصی بدون مجوز لازم از کمیسیون مذبور اقدام به تغییر کاربری اراضی موصوف می نمود، مجازات نقدی تا سه برابر ارزش زمین به اضافه عوارض متعلقه نسبت به وی اعمال می گردید و مالک پس از پرداخت عوارض موصوف و جریمه متعلقه می توانست مجوز تغییر کاربری را دریافت و سایر اقدامات مورد نظر خود را به انجام رساند.
این نوع مجازاتها سبب گردیده بود تا برخی از سودجویان با تغییر کاربری اراضی حاشیه شهرها، دولت را در مقابل عمل انجام شده قرار داده و پس از طی روال قانونی و قضایی، سود زاید الوصفی را نصیب خود نمایند. در سال ۱۳۸۵ با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی اصلاحیه قانون مذکور ارائه ونواقص قانون قبلی تا حد زیادی مرتفع گردید. به موجب اصلاحیه وارده، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ها چنانچه به صورت غیر مجاز و بدون مجوز از کمیسیون مذکور اقدام به تغییر کاربری غیز مجاز نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی به قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. بنابراین نقص قانون سال ۱۳۷۴ که طی آن دولت قادر به قلع و قمع مستحدثات نبود، در این اصلاحیه مرتفع و قلع و قمع بناء و اعاده زمین به حالت سابق جزء ثابت احکام دادگاهها گردید، و از این بابت گام مفیدی در این راه برداشته شد. شهروندان باید به این نکته مهم توجه نمایند که اقدام غیر قانونی و بدون مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی، نه تنها موجب هدرفتن سرمایه آنان خواهد شد، بلکه تشکیل سابقه کیفری در پرونده آنها را نیز به دنبال خواهد داشت. جهادکشاورزی برای پیشگیری از جرم تغییر کاربری اراضی و همچنین به منظور معرفی متخلفین از این قانون به مراجع قضایی، اقدام به تشکیل اکیپ کنترل و نظارت نموده که وظیفه آن سرکشی از اراضی کشاورزی و پیگرد قانونی متخلفین است. اگر مأموران جهاد کشاورزی هرگونه تخلف از قانون مورد بحث را مشاهده نمایند، به متخلف تذکر داده و موضوع را صورت جلسه می نمایند و چنانچه مرتکب پس از تذکر ایشان، به اقدامات خلاف قانون خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی، از ادامه عملیات اجرایی جلوگیری به عمل آورد.
تشکیل شرکتهای سهامی زراعی، پرداخت تسهیلات بانکی در جهت احیاء قنوات و پوشش انهار و نهایتاً جرم انگاری تغییر کاربری بدون مجوز، از تدابیری است که مجموعۀ دولت و نهاد قانونگذاری برای حفظ اراضی زراعی و باغ ها پیش بینی نموده است.
همچنین مأمورین جهاد کشاورزی موظفند موضوع را به مراجع قضایی گزارش و با دستور مقام قضائی نسبت به قلع و قمع بناء و مستحدثات اقدام نموده و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. از آنجاییکه در کشور ما امر ساخت و ساز نیاز به اخذ مجوز از مراجع متعدد دارد، ممکن است اشخاص جهت تغییر کاربری اراضی کشاورزی به برخی از این مراجع همچون بخشداری ها مراجعه و بدون توجه به قوانین جهادکشاروزی و به صرف اخذ مجوز از این مراجع، اقدام به تخریب اراضی کشاورزی و تغییر کاربری این اراضی می نمایند. قانونگذار جهت رفع این معضل، تدبیر لازم را اندیشیده و اعلام نموده صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیر بنایی مانند آب، برق،گاز و تلفن از سوی دستگاه های ذیربط در اراضی زراعی و باغی صرفاً باید پس از تأیید کمیسیون موضوع این قانون صورت گیرد و در غیر این صورت این مجوز فاقد اعتبار لازم بوده و مجازات مقرر نسبت به صادر کننده این مجوزها اعمال خواهد شد. از سوی دیگر قانونگذار به منظور جدیت در امر حفظ اراضی کشاورزی، دامنۀ مجازات ها را نسبت به افراد خاطی گسترش داده و کلیه کارکنان دولت و شهرداری ها و حتی دفاتر اسناد رسمی را نیز مشمول این قانون دانسته است.
به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها، هریک از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها که در اجرای این قانون و به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.
بنابراین با توجه به اهمیتی که قانونگذار برای امر کشاورزی و در نتیجه حفظ اراضی زراعی و باغ ها قائل گردیده لازم است، شهروندان ضمن توجه کافی به این موضوع از هر گونه اقدام خلاف قانون پرهیز نمایند و قبل از هرگونه اقدام و معاملاتی نسبت به این نوع اراضی، به مراکز جهاد کشاورزی مراجعه و از شرایط و نحوۀ اجرای مقررات مطلع گردند.
مبحث پنجم:تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغ ها
نحوه استفاده از زمین و تعیین کاربری، اعمال محدودیت و محرومیتی است، نسبت به حقوق فردی و مالکانه که به علل و انگیزه های گوناگون، از سوی مراجع و منابع قانون گذاری صورت می گیرد و چگونگی بهره برداری از ملک را محدود به حدودی می نماید؛ که مشروعیت آن یقیناً چارچوب و مبنای فقهی مشخصی را طلب می کند.پرسش از وجود یا عدم چنین مبنایی، زمینه ساز ورود به دو عرصه متفاوت و آشنایی با دو دیدگاه متباین است؛ نگرشی که با تمسک به برخی از روایات و قواعد فقهی و تکیه بر حقوق مالکانه و اولویت آن نسبت به حقوق عمومی، محرومیت مالک ا ز تصرفات مالکانه را جایز نمی داند و دسته ای دیگر که با نگاهی متفاوت به قواعد فقهی و روایات در صدد اثبات اولویت حقوق اجتماعی نسبت به حقوق مالکانه است. این اختلاف دیدگاه ها زمانی که با فروض و اشکال دیگری چون تبدیل موضوع شهرنشینی، سکوت یا عدم سکوت شارع در خصوص احکام شهر نشینی مدرن و جایگاه صدور احکام ثانوی، حکومتی تاسیسی و حکومتی مباین با احکام اولیه آمیخته می شود؛ پیچیدگی و دست یافتن به مبنای مشخص را دشوارتر می سازد . در این بین، یکسان انگاری موضوع و تعمیم روایات و قواعدی که در باب وظایف، تکالیف و حقوق همسایگان نسبت به یکدیگر صادر شده است را به شهرنشینی مدرن که از ملاک ها و معیارهای متفاوتی پیروی می نماید، اصولاً فروع احکام در غیر جایگاه خود می دانند . ایشان کنکاش در آیات، روایات و استنباطات فقهای گذشته با این دیدگاه را که می توان مبنای ماخوذ را در جهت اولویت یا عدم اولویت حقوق مالکانه، دستاویزی برای صدور احکام در خصوص شهرنشینی دانست، را انکار می نمایند و در مقابل دیگرانی بر این باورند که موضوع در کنار یکدیگر زیستن و نحوه تعامل و ارتباط افراد در اجتماع و هم چنین معنا و مفهوم مالکیت و تصرفات مالکانه از ملاک و مناط واحدی در شهرنشینی مدرن و آنچه در گذشته بوده است؛ پیروی می نماید و اساساً شهرنشینی مدرن را باید نمونه ای از همان روستا گزینی و شهرنشینی ابتدائی در مقیاسی بزرگتر دانست. لذا در بررسی و استخراج احکام مربوط به تعیین کاربری نباید با تمسک به تبدیل و تغییر موضوع و گذرا از احکام اولیه، مسئله را بررسی نمود. این معرکه آراء، پرداختن به مشروعیت این قوانین و دست یافتن به مبنایی مشخص از میان این ابهامات و دیدگاه های متفاوت را با توجه به کارکرد وسیع این مقررات در جامعه فعلی، امری محتوم نموده است.